MSc. Alejandro Camacho H.
Consultor de Empresas
El país continúa con problemas de financiamiento para vivienda de “clase media baja” (familias en el rango de ingresos de los ochocientos mil y el millón quinientos mil colones), debido a que las personas no tienen la prima necesaria para cubrir el aporte y los gastos de formalización. Se ha extendido el plazo de los créditos, se bajaron los intereses, se han realizado campañas de ahorro, etc., pero el resultado no ha tenido los efectos esperados.
La mayoría de los programas que se han tratado de promocionar, no llevan la innovación o justificación necesaria a El Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF), como para solicitar una supervisión diferenciada o respaldar el nuevo producto financiero.
Un seguro de hipoteca, es el documento que se emite para garantizar el retorno de capital, protege a las entidades financieras en caso de incumplimiento por parte del deudor hipotecario.
Dicho seguro de hipoteca cubre saldos a capital, intereses y gastos judiciales. Con la protección de un seguro, los bancos, mutuales, cooperativas, financieras e inversionistas estarían dispuestos a ofrecer préstamos con un pago inicial bajo.
En Costa Rica se puede constituir con el Instituto Nacional de Seguros (INS) o en conjunto con el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI), ya sea bajo la figura de un fideicomiso o la creación de una unidad o departamento comercial, el cual ofrezca un seguro de hipotecas y permita eliminar riesgo, así se puede presentar a la CONASSIF, como una herramienta de respaldo a las operaciones. Con esté respaldo, se podría pensar en financiar el 100% del monto del préstamo y mejorar las condiciones actuales para el financiamiento a la “clase media baja”.
Es importante recordar que un mercado tan particular, con lo es el financiamiento hipotecario de la “clase media baja”, requiere:
1. Asegurar hipotecas, con el fin de promover la inversión de capitales en financiamiento de vivienda a largo plazo.
2. Atender la compra de lote y construcción, compra de vivienda proyectada, vivienda existente y liberación de gravamen hipotecario.
3. Facilitar la adquisición de vivienda a las familias a través de asegurar la inversión en el financiamiento a largo plazo, el cual otorgan las Entidades Financieras.
La nueva herramienta de aseguramiento podrá:
a. Manejar tiempos y efectividad en el aseguramiento y formalización de las operaciones de crédito.
b. Atender, de manera personalizada y particular, las entidades, empresas y clientes.
c. Contar con asesores legales y técnicos, con gran conocimiento de la materia y disponibilidad de tiempo para la atención masiva de casos.
d. La generación de nuevos productos financieros, amparados con los recursos externos, entidades gubernamentales y recursos propios de la Institución.
e. La proyección social de la Institución a través de una labor limpia, certera y oportuna que brinde solución inmediata en la tramitología de solicitudes, gestiones y la problemática habitacional del sector “clase media baja”.
Además, con los excedentes que tiene anualmente el fondo de seguros de hipotecas, se podría prestar a corto plazo para financiar proyectos o para financiamiento de vivienda a largo plazo.
No es la falta de legislación lo que no permite brindar financiamiento adecuado a la “clase media baja”, sino la ausencia de un compromiso de los participantes en el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, que se arriesguen a cambiar los esquemas actuales.