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Renovar vivienda social


MSc. Alejandro Camacho H.

Consultor


El Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, bajo el esquema actual, ya cumplió más de tres décadas de funcionamiento pleno. Muchos han sido los logros que, a lo largo de este tiempo, se han alcanzado, pero muchos son también los compromisos que todavía existen, y que deben ser cumplidos en el corto plazo.


El Sistema necesita efectividad, es menester colaborar con las Entidades Autorizadas, promoviendo su participación efectiva e interés, de manera que todos los partícipes tengan como fin común la optimización de recursos y su rápida colocación.


Actualmente, el problema que aqueja en gran medida el funcionamiento efectivo del S.F.N.V., es que no cubre un sector importante de nuestra economía; dejando de lado las necesidades de las familias de clase media baja, jóvenes profesionales que contraen matrimonio y cuyos ingresos mancomunados no superan los novecientos mil colones. 

Por su parte, las leyes y reglamentos del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda abren una gran gama de posibilidades de financiamiento, entre las cuales se podría pensar en buscar opciones que cubran los problemas anteriormente establecidos, de manera que se proteja al sector financieramente no cubierto. 


En este orden de ideas, y con fundamento en lo actualmente establecido por dichas leyes y reglamentos, lo necesario seria reorientar las políticas del sistema, para lo cual sugiero cuatro iniciativas que pretenden innovar y mejorar las condiciones actuales del Sistema Financiero para la Vivienda (S.F.N.V.), así como el proceso de otorgamiento del Bono Familiar de Vivienda:


1. Atención Integral de Proyectos: "No solo Vivienda"

El cambio en el modelo económico imperante hasta los 80´s y el establecimiento de un nuevo modelo basado en el mercado, la apertura y la economía de servicios, dejo excluida aun componente importante de la población que no pudo insertarse en ese nuevo esquema.

La situación de exclusión del nuevo modelo unida a la migración campo ciudad, provocó la aparición de zonas donde se desplazó y concentró la población excluida, alrededor de las grandes ciudades de la GAM y de las ciudades periféricas de Costa Rica.

La característica principal de zonas de vulnerabilidad social se dimensiona en dos ejes permanentes, pobreza y carencia de vivienda digna.

De manera colateral a los dos ejes mencionados, persisten en las zonas de vulnerabilidad social, carencias en ámbitos como el acceso a la salud, educación, oportunidades de empleo, limitadas oportunidades para el fomento de la empresarialidad y limitado acceso a la cultura la recreación y el deporte.

El abordaje de la problemática de las zonas de vulnerabilidad social no ha sido suficiente y ha estado condicionado por políticas sociales cambiantes en algunos momentos, de una alta desarticulación institucional en otros.

Las políticas para atender a las zonas socialmente vulnerables deben partir de un principio de integralidad, contemplando todas las necesidades y carencias de la población existente y no solo mediante la focalización del gasto en algunos temas específicos.

Es necesario hacer una articulación de todas las instituciones y programas existentes en el país orientadas al combate de la pobreza, pues la dispersión de los programas ha provocado también la dispersión en la atención y ha limitado la mitigación de los problemas sociales existentes, de lo cual no han estado exentas las zonas de vulnerabilidad social.

El abordaje de la problemática de las zonas de vulnerabilidad social debe estar fundamentado en la atención específica e integral de los ejes de vivienda digna y pobreza, como condición necesaria para poder superar esta condición en las zonas objetivo de esta propuesta.


2. Tasa de Interés Subsidiada:

Actualmente, hay dos problemas que aquejan en gran medida el funcionamiento efectivo del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. El primero de ellos, es que éste no cubre un sector importante de nuestra economía; dejando de lado las necesidades de las familias de clase media baja.

De manera adicional, el Sistema se ha desfinanciado, producto de que depende exclusivamente, del presupuesto porcentual de diferentes instituciones del Estado, lo que ha generado su detención absoluta en algunos momentos de su recorrido histórico, y consecuentemente, la dilación en la búsqueda de soluciones habitacionales para los sectores necesitados del país.

Por su parte, las leyes y reglamentos del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda abren una gran gama de posibilidades de financiamiento, entre las cuales se podría pensar en la posibilidad de tasas de interés subsidiadas, que cubran los dos problemas anteriormente establecidos, de manera que se proteja al sector financieramente no cubierto. En este orden de ideas, y con fundamento en lo actualmente establecido por dichas leyes y reglamentos, lo necesario seria reorientar las políticas del Sistema hacia este tipo de financiación. 


3. Aseguramiento de Hipotecas:

La mayoría de los programas que se han tratado de promocionar, no llevan la innovación o justificación necesaria a la Supervisión de Entidades Financieras (SUGEF), como para solicitar una supervisión diferenciada o respaldar el nuevo producto financiero. 

Un seguro de hipoteca, es el documento que se emite para garantizar el retorno de capital, protege a las entidades financieras en caso de incumplimiento por parte del deudor hipotecario.

Dicho seguro de hipoteca cubre saldos a capital, intereses y gastos judiciales. Con la protección de un seguro, los bancos, mutuales, cooperativas, financieras e inversionistas estarían dispuestos a ofrecer préstamos con un pago inicial bajo.

En Costa Rica se puede constituir con el Instituto Nacional de Seguros (INS) o en conjunto con el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI), ya sea bajo la figura de un fideicomiso o la creación de una unidad o departamento comercial, el cual ofrezca un seguro de hipotecas y permita eliminar riesgo, así se puede presentar a la SUGEF, como una herramienta de respaldo a las operaciones. Con esté respaldo, se podría pensar en financiar el 100% del monto del préstamo y mejorar las condiciones actuales para el financiamiento a la “clase media baja”.


4. Bono No Gratuito:

El Banco Hipotecario de la Vivienda viene arrastrando desde la década de los 90 un déficit operativo, básicamente producto de la instauración del bono familiar de vivienda totalmente gratuito.

Actualmente el espacio habitacional ha disminuido y el desarrollo habitacional horizontal tiende a ser más costoso. La necesidad creciente, hace que el erario público cada vez cuente con menos recursos económicos para ser aplicados a la vivienda social.   

En consideración de lo anterior, se debe plantear la modificación del Reglamento de Operaciones del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, para que los Beneficiarios de Bono Ordinario, por cada millón de colones que reciben como subsidio, paguen al Banhvi una determinada suma mensual durante el plazo de las limitaciones que se impongan sobre la propiedad postulada.

El presupuesto anual del Banco Hipotecario de la Vivienda, se estima para los próximos años en unos 90 mil millones de colones, incluyéndose acá el impuesto solidario. De acuerdo con la distribución de recursos que se hace, el 60% son para bonos ordinarios y el 40% para proyectos o casos de artículo 59 (extrema pobreza y erradicación de precarios).


Con ese 60% de los recursos de bono ordinario, que son cerca de 54 mil millones de colones, y cobrando mensualmente a manera de ejemplo, la suma de cinco mil colones por cada millón de subsidio, el Banhvi recuperaría 270 millones de colones, para el primer año, y en el plazo de diez años, más de 2.700 millones de colones mensualmente.


En resumen, por cada bono de vivienda se estaría recuperando al final de un período de diez años, un 60% del monto que se entregó como subsidio. Dichos recursos podrán invertidos en financiar a la clase media, mediante el esquema de cuota fija, lo cual permitiría más crédito a las familias y con ello optar por una vivienda de la oferta real del mercado.

No es la falta de legislación lo que no permite brindar ayuda económica subsidiada a otros estratos, sino más bien, la falta un compromiso político, que se arriesgue a cambiar los esquemas actuales, por otros que signifiquen un esfuerzo adicional para aquellas familias que sí quieren prosperar, pero que hoy por hoy, se han convertido en la población realmente necesitada de nuestro país, que no cuenta con los mecanismos necesarios para surgir y obtener un techo digno; una clase media baja. 


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